最近網(wǎng)絡(luò)上流行一個段子，說是不管從哪里來的、研究什么的經(jīng)濟學(xué)家來到中國，都會被問到同樣一個問題：“你對中國的房價怎么看？”而且，聽眾在被問之前往往都昏昏欲睡，一提到這個問題，立馬來了精神。對很多中國人而言，房子確實令人煩惱、糾結(jié)。
能不能既身處盛世，又沒有房子的煩惱呢？古今中外，真的很難找到這樣美好的場景。恩格斯有一本名為《論住宅問題》的著作中對城市化與住房問題的關(guān)系有深刻洞見：“一個古老的文明國家從工場手工業(yè)和小生產(chǎn)向大工業(yè)過渡，并且這個過渡還由于情況極其順利而加速的時期，多半也就是‘住房短缺’的時期。在開初就作為工業(yè)中心而興起的城市中，這種住房短缺幾乎不存在。”
那么，城市住房問題的本質(zhì)到底是什么？其本質(zhì)其實是城市公共服務(wù)的成本問題。在農(nóng)村不需要公共服務(wù)，或不需要那么多的公共服務(wù)。農(nóng)村生活的本質(zhì)是自給自足，不需要交換和分工，是自然和封閉的，而城市生活一定需要大量的、昂貴的公共服務(wù)，從水、電、煤到教育、醫(yī)療、輕軌、綠地，這些公共服務(wù)都會被資本化到住房價格上，而總有一部分城市居民無法支付公共服務(wù)的成本。越是大城市，這樣的人越多。因此，住房保障一直是城市的特有問題。
一般而言，房屋價格由三部分組成：一是建造成本。二是其所在空間的公共服務(wù)的附加價值。三是房屋未來升值空間的期權(quán)。越是大城市，越是經(jīng)濟高速發(fā)展的地方，房價越高。房價不取決于建造成本，而取決于后面兩項成本。
所以，住房的市場化使得公共服務(wù)和環(huán)境宜居性在住房價格上的顯性貨幣化，抬高了對城市住房的進入門檻。住房的資本化使其成為商人們投機炒作的工具，也成為政府在城市發(fā)展方面的融資手段。
城市的集聚性與規(guī)模性，造成人口大規(guī)模集中與土地供應(yīng)不足。“住房絕對短缺”是城市住房問題的根源。但城市住房短缺不是建筑物的短缺，而是城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短缺。公共服務(wù)的短缺與昂貴，是大城市的顯著特征。這些都會映射到住房上。
另外，有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性，其經(jīng)濟屬性則是具有基本消費品與商品的雙重性，是天生的投資品、多功能、長周期性，受政策和規(guī)劃的約束性大。這些都進一步加大了住房投機泡沫。
回顧古今中外住房史，我們發(fā)現(xiàn)：稍有文明意識的政府，都要搞住房保障。住房保障是托底，是防火墻。廣義上說，住房保障具有社會投資屬性：一是防御性的社會投資，防止社會不穩(wěn)定不和諧對社會正常生產(chǎn)力的破壞，節(jié)約相關(guān)不必要的社會費用；二是主動性的社會投資，提高居民普遍的居住質(zhì)量，尤其是最低那塊短板的住房水平，會幫助相關(guān)人員提高經(jīng)濟生產(chǎn)能力，讓整個社會更快地達到和諧成長的發(fā)展目標(biāo)。
當(dāng)然，住房權(quán)保障強調(diào)政府的主體地位和責(zé)任，但不是要求政府對居民住房權(quán)承擔(dān)無限責(zé)任。當(dāng)個人依靠自身力量從市場就可以滿足基本住房需要時，政府的責(zé)任是保障市場合理秩序；當(dāng)個人依靠自身力量無法從市場滿足基本住房需要時，一種可能是市場秩序崩潰無序或存在歧視，這時政府的責(zé)任是恢復(fù)合理市場秩序，一種可能是個人自身資源的原因，那么這時就有必要要求政府直接介入、提供緊急臨時救濟解決生存權(quán)，并為其發(fā)展提供幫助。
當(dāng)前我國面臨的住房問題，其實是一個時代的問題。這是一個特定的階段，若干年后，回想起這個時代在住房問題上的很多亂象，我們可能會感覺很滑稽。但現(xiàn)在我們無法擺脫這種局面，不可能既享受高速增長的好處，又一點兒也不承擔(dān)其成本和負面影響。
有人愿意為升值預(yù)期而進入住房市場，希望為這個投資機會承擔(dān)風(fēng)險，那么要給他機會；但有人不愿參加這個游戲，那么也要給他機會。所以，要根本解決住房問題，就要為不同的人提供不同的出路。風(fēng)險偏好不同，承受能力不同，應(yīng)該對應(yīng)不同類型的住房。即：一部分人去買商品房，一部分人去住保障房，但除此之外，還應(yīng)當(dāng)允許一部分人可以買自己住的房子，可以一輩子住在自己的房子里，但這種房子不能參加資本的增值，也就是只有使用價值，沒有投資價值。這種房子，可以稱之為“社會住房”，即介于商品房與保障房之間的第三種形態(tài)，是處于過渡形態(tài)期間的一種住房。
這樣一來，就出現(xiàn)了商品房、社會房、保障房的三位一體。目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在大力推廣共有產(chǎn)權(quán)房試點，就是在朝這個方向努力。