最近網(wǎng)絡(luò)上流行一個段子,說是不管從哪里來的、研究什么的經(jīng)濟學(xué)家來到中國,都會被問到同樣一個問題:“你對中國的房價怎么看?”而且,聽眾在被問之前往往都昏昏欲睡,一提到這個問題,立馬來了精神。對很多中國人而言,房子確實令人煩惱、糾結(jié)。
能不能既身處盛世,又沒有房子的煩惱呢?古今中外,真的很難找到這樣美好的場景。恩格斯有一本名為《論住宅問題》的著作中對城市化與住房問題的關(guān)系有深刻洞見:“一個古老的文明國家從工場手工業(yè)和小生產(chǎn)向大工業(yè)過渡,并且這個過渡還由于情況極其順利而加速的時期,多半也就是‘住房短缺’的時期。在開初就作為工業(yè)中心而興起的城市中,這種住房短缺幾乎不存在。”
那么,城市住房問題的本質(zhì)到底是什么?其本質(zhì)其實是城市公共服務(wù)的成本問題。在農(nóng)村不需要公共服務(wù),或不需要那么多的公共服務(wù)。農(nóng)村生活的本質(zhì)是自給自足,不需要交換和分工,是自然和封閉的,而城市生活一定需要大量的、昂貴的公共服務(wù),從水、電、煤到教育、醫(yī)療、輕軌、綠地,這些公共服務(wù)都會被資本化到住房價格上,而總有一部分城市居民無法支付公共服務(wù)的成本。越是大城市,這樣的人越多。因此,住房保障一直是城市的特有問題。
一般而言,房屋價格由三部分組成:一是建造成本。二是其所在空間的公共服務(wù)的附加價值。三是房屋未來升值空間的期權(quán)。越是大城市,越是經(jīng)濟高速發(fā)展的地方,房價越高。房價不取決于建造成本,而取決于后面兩項成本。
所以,住房的市場化使得公共服務(wù)和環(huán)境宜居性在住房價格上的顯性貨幣化,抬高了對城市住房的進入門檻。住房的資本化使其成為商人們投機炒作的工具,也成為政府在城市發(fā)展方面的融資手段。
城市的集聚性與規(guī)模性,造成人口大規(guī)模集中與土地供應(yīng)不足。“住房絕對短缺”是城市住房問題的根源。但城市住房短缺不是建筑物的短缺,而是城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短缺。公共服務(wù)的短缺與昂貴,是大城市的顯著特征。這些都會映射到住房上。
另外,有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性,其經(jīng)濟屬性則是具有基本消費品與商品的雙重性,是天生的投資品、多功能、長周期性,受政策和規(guī)劃的約束性大。這些都進一步加大了住房投機泡沫。
回顧古今中外住房史,我們發(fā)現(xiàn):稍有文明意識的政府,都要搞住房保障。住房保障是托底,是防火墻。廣義上說,住房保障具有社會投資屬性:一是防御性的社會投資,防止社會不穩(wěn)定不和諧對社會正常生產(chǎn)力的破壞,節(jié)約相關(guān)不必要的社會費用;二是主動性的社會投資,提高居民普遍的居住質(zhì)量,尤其是最低那塊短板的住房水平,會幫助相關(guān)人員提高經(jīng)濟生產(chǎn)能力,讓整個社會更快地達到和諧成長的發(fā)展目標(biāo)。
當(dāng)然,住房權(quán)保障強調(diào)政府的主體地位和責(zé)任,但不是要求政府對居民住房權(quán)承擔(dān)無限責(zé)任。當(dāng)個人依靠自身力量從市場就可以滿足基本住房需要時,政府的責(zé)任是保障市場合理秩序;當(dāng)個人依靠自身力量無法從市場滿足基本住房需要時,一種可能是市場秩序崩潰無序或存在歧視,這時政府的責(zé)任是恢復(fù)合理市場秩序,一種可能是個人自身資源的原因,那么這時就有必要要求政府直接介入、提供緊急臨時救濟解決生存權(quán),并為其發(fā)展提供幫助。
當(dāng)前我國面臨的住房問題,其實是一個時代的問題。這是一個特定的階段,若干年后,回想起這個時代在住房問題上的很多亂象,我們可能會感覺很滑稽。但現(xiàn)在我們無法擺脫這種局面,不可能既享受高速增長的好處,又一點兒也不承擔(dān)其成本和負面影響。
有人愿意為升值預(yù)期而進入住房市場,希望為這個投資機會承擔(dān)風(fēng)險,那么要給他機會;但有人不愿參加這個游戲,那么也要給他機會。所以,要根本解決住房問題,就要為不同的人提供不同的出路。風(fēng)險偏好不同,承受能力不同,應(yīng)該對應(yīng)不同類型的住房。即:一部分人去買商品房,一部分人去住保障房,但除此之外,還應(yīng)當(dāng)允許一部分人可以買自己住的房子,可以一輩子住在自己的房子里,但這種房子不能參加資本的增值,也就是只有使用價值,沒有投資價值。這種房子,可以稱之為“社會住房”,即介于商品房與保障房之間的第三種形態(tài),是處于過渡形態(tài)期間的一種住房。
這樣一來,就出現(xiàn)了商品房、社會房、保障房的三位一體。目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在大力推廣共有產(chǎn)權(quán)房試點,就是在朝這個方向努力。